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La préemption

Qu'est-ce que c'est ?

Le droit de préemption permet aux collectivités publiques de se porter acquéreurs d’un bien à l’occasion de la vente de celui-ci. Selon une étude menée en 2008, environ un quart des acquisitions réalisées par les collectivités pour leurs opérations sont réalisées par l'exercice du droit de préemption.

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Les différents droits
de préemption

  • arrowLe droit de préemption urbain (ou DPU)
  • arrowLe droit de préemption dans les zones d'aménagement différé (ZAD) et dans les périmètres provisoires
  • arrowLe droit de préemption dans les espaces naturels sensibles (ENS) le droit de préemption sur les fonds de commerce/artisanaux et baux commerciaux

Comment ça marche ?

L’administration est informée de la cession d'un bien par une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) établie par le vendeur ou son notaire. La collectivité publique, titulaire du droit de préemption, peut alors décider d'acquérir le bien en lieu et place de l'acquéreur initial. L’administration peut exercer ce droit au prix fixé dans la DIA ou à un prix inférieur. Dans cette dernière hypothèse, en cas de désaccord du vendeur, le prix est fixé par le Juge de l'expropriation.

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Points vigilance

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A quel prix est exercée
la préemption ?

  • arrowLa préemption peut être exercée au prix fixé dans la déclaration d’intention d’aliéner. Dans cette hypothèse, la préemption a pour effet de rendre définitive la vente du bien au profit du titulaire du droit de préemption. Le vendeur ne peut plus alors renoncer à l'aliénation du bien.
  • arrowLa préemption peut aussi être exercée à un prix inférieur que celui fixé dans la déclaration d’intention d’aliéner. Le vendeur peut alors accepter le prix proposé. Il peut aussi renoncer à vendre. Il peut également décider de maintenir le prix de vente, le titulaire du droit de préemption devant alors saisir le juge de l'expropriation afin de faire fixer le prix du bien.
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Un bien peut-il être
partiellement préempté ?

  • arrowDès lors qu'un bien est soumis en totalité à un droit de préemption, la préemption ne peut pas être exercée uniquement sur une partie de la propriété.
  • arrowLorsque le bien n'est que partiellement soumis au droit de préemption, seule la partie de la propriété soumise à ce droit peut être préemptée. Dans ce cas, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l'ensemble de l'unité foncière objet de la vente.
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Quel est le délai
pour préempter ?

  • arrowLe délai pour l’exercice du droit de préemption urbain et du droit de préemption sur les fonds de commerce/artisanaux et baux commerciaux est de deux mois à compter de la réception en mairie de la déclaration d’intention d’aliéner.
  • arrowEn matière de droit de préemption urbain, l’administration peut, dans le délai de deux mois de la réception en mairie de la déclaration (délai de préemption alors suspendu), solliciter du propriétaire des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble.
  • arrowPour les biens situés dans les espaces naturels sensibles, le délai de préemption est de trois mois à compter de la réception de cette déclaration au département dans lequel est situé le bien.
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Quelle affectation
pour le bien prémpté ?

  • arrowEn matière de droit de préemption urbain, la collectivité bénéficiaire peut décider d'utiliser l’immeuble préempté à un autre projet que celui mentionné dans la préemption. Il doit s’agir cependant d’une action ou opération d’aménagement définie à l’article L.300-1 du code de l’urbanisme ; à défaut, et si la nouvelle affectation est réalisée dans les cinq années suivant l'acquisition, la collectivité bénéficiaire devra en informer les anciens propriétaires (ou leurs ayants cause) afin de leur proposer l'acquisition de ce bien en priorité : il s'agit du droit de rétrocession. Une fois dépassé le délai de cinq ans suivant l'acquisition, la collectivité bénéficiaire peut librement affecter le bien.
  • arrowDans les espaces naturels sensibles, si le terrain acquis par exercice du droit de préemption n'a pas été utilisé comme espace naturel aménagé pour être ouvert au public dans le délai de dix ans à compter de son acquisition, l'ancien propriétaire ou ses ayants cause peuvent demander qu'il leur soit rétrocédé.
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Notre expertise

Présent sur Brest et Paris et composé de douze avocats et de quatre juristes, le cabinet LGP AVOCATS accompagne depuis 30 ans les collectivités publiques dans l’ensemble des domaines du droit.

Les avocats du cabinet publient régulièrement, notamment en droit de l’urbanisme et droit du littoral. Ils sont également très investis dans des programmes de formations pour les élus locaux et les fonctionnaires de l’État et des collectivités locales.

Le cabinet s'est spécialisé sur les problématiques d’urbanisme dans lesquelles il assure le conseil, la défense, les recours des collectivités, professionnels et particuliers : plans locaux d’urbanisme, permis de construire, lotissements, loi Littoral, urbanisme commercial

Le cabinet d’avocats LGP a développé une expertise particulière sur les questions de préemption pour lesquelles il conseille et défend collectivités, particuliers et professionnels.

collectivités collectivités

Collectivités

Le cabinet d’avocats LGP assiste les communes et intercommunalités tout au long du processus d'élaboration de la décision de préemption.


Les règles procédurales sont nombreuses et souvent à l'origine d'annulations par le Juge administratif :

  • arrowcompétences pour préempter
  • arrowsaisine de France Domaine pour avis sur le prix
  • arrowmotivation de la décision de préemption
  • arrowdélai pour préempter

Le cabinet est en étroite collaboration avec les collectivités dès la réception de la déclaration d’intention d’aliéner : il les conseille dans la rédaction des préemptions – s’agissant notamment de la définition du projet justifiant l'exercice de ce droit – et les défend dans les contentieux d'annulation et les recours indemnitaires.


particuliers professionnels particuliers professionnels

Particuliers et professionnels

Les décisions de préemption peuvent bien évidemment être contestées. Les recours contre les préemptions sont portés devant les Tribunaux administratifs. Des demandes d'annulation – voire de suspension en référé – de ces préemptions sont présentées au Juge. Le cabinet d'avocats LGP accompagne les particuliers (vendeur ou acquéreur évincé) et professionnels (promoteurs, SCI...) confrontés à une préemption dans les différents recours gracieux ou contentieux qui doivent être initiés.

Compte tenu des nombreuses règles procédurales, les illégalités potentielles sont nombreuses et permettent d'obtenir fréquemment une annulation des préemptions. La vente initialement prévue entre le vendeur et l'acquéreur évincé peut alors être réalisée. L'exercice illégal du droit de préemption par une collectivité peut également donner lieu à des procédures indemnitaires.


Formulaire de contact

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