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La préemption

Qu'est-ce que la préemption ?

Le droit de préemption permet aux collectivités publiques de se porter acquéreurs d’un bien à l’occasion de la vente de celui-ci. Selon une étude menée en 2008, environ un quart des acquisitions réalisées par les collectivités pour leurs opérations sont réalisées par l'exercice du droit de préemption.

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Les différents droits
de préemption

  • point importantLe droit de préemption urbain (ou DPU)
  • point importantLe droit de préemption dans les zones d'aménagement différé (ZAD) et dans les périmètres provisoires
  • point importantLe droit de préemption dans les espaces naturels sensibles (ENS) le droit de préemption sur les fonds de commerce/artisanaux et baux commerciaux

Comment fonctionne
la préemption ?

L’administration est informée de la cession d'un bien par une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) établie par le vendeur ou son notaire. La collectivité publique, titulaire du droit de préemption, peut alors décider d'acquérir le bien en lieu et place de l'acquéreur initial. L’administration peut exercer ce droit au prix fixé dans la DIA ou à un prix inférieur. Dans cette dernière hypothèse, en cas de désaccord du vendeur, le prix est fixé par le Juge de l'expropriation.

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Points de vigilance en préemption

prix préemption

Qui peut préempter ?

  • point importantPour la mise en œuvre du droit de préemption urbain, l’intercommunalité (communautés de communes, communautés d’agglomération…) qui a en charge l’élaboration du plan local d’urbanisme (PLU) est compétente de plein droit pour préempter (article L.211-2 du code de l’urbanisme). L’intercommunalité peut décider de déléguer aux communes une partie du droit de préemption (article L.213-3 du code de l’urbanisme). Si le transfert de compétence PLU n’est pas intervenu au profit de l’intercommunalité, seule la commune peut exercer le droit de préemption urbain.
  • point importantC’est la commune qui est compétente pour exercer le droit de préemption sur les fonds de commerce/artisanaux et baux commerciaux. Elle peut néanmoins décider de déléguer ce droit de préemption à l’intercommunalité (article L.214-1-1 du code de l’urbanisme).
  • point importantEnfin, c’est le conseil départemental qui dispose du droit de préemption à l’intérieur des zones de préemption dans les espaces naturels sensibles. Lorsque le Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres est territorialement compétent, il peut se substituer au département si ce dernier n’exerce pas le droit de préemption (article L.215-5 du code de l’urbanisme). La commune peut se substituer au département et au conservatoire du littoral si ceux-ci n’exercent pas leur droit de préemption (article L.215-7 du code de l’urbanisme).
  • point importantDès lors que la commune est titulaire du droit de préemption, c’est le conseil municipal qui la compétence pour préempter ; il peut néanmoins décider de déléguer cette compétence au Maire. S’agissant des intercommunalités, le droit de préemption est exercé par le conseil communautaire qui peut décider de déléguer cette compétence à son Président.
bien partiellement préempté

Faut-il un projet pour préempter ?

  • point importantS’agissant du droit de préemption urbain, les projets doivent être nécessairement antérieurs à la décision de préemption. La préemption doit, de surcroît, être justifiée par l’existence d’un projet d’aménagement qui répond à l’une des finalités de l’article L.300-1 du code de l’urbanisme dont la liste a un caractère limitatif : actions ou opérations d'aménagement ayant pour objets de mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser la mutation, le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, notamment en recherchant l'optimisation de l'utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser.
  • point importantConcernant l’exercice du droit de préemption sur les fonds de commerce/artisanaux et baux commerciaux, l’objectif est de permettre aux communes de préserver leur commerce de proximité dans un souci de diversité commerciale.
  • point importantEnfin, l’exercice du droit de préemption dans les espaces naturels sensibles a pour but de mettre en œuvre une politique de protection, de gestion et d'ouverture au public des espaces naturels sensibles, boisés ou non, destinée à préserver la qualité des sites, des paysages, des milieux naturels et des champs naturels d'expansion des crues et d'assurer la sauvegarde des habitats naturels (article L.113-8 du code de l’urbanisme).
prix préemption

À quel prix est exercée la préemption ?

  • point importantLa préemption peut être exercée au prix fixé dans la déclaration d’intention d’aliéner. Dans cette hypothèse, la préemption a pour effet de rendre définitive la vente du bien au profit du titulaire du droit de préemption. Le vendeur ne peut plus alors renoncer à l'aliénation du bien.
  • point importantLa préemption peut aussi être exercée à un prix inférieur que celui fixé dans la déclaration d’intention d’aliéner. Le vendeur peut alors accepter le prix proposé. Il peut aussi renoncer à vendre. Il peut également décider de maintenir le prix de vente, le titulaire du droit de préemption devant alors saisir le juge de l'expropriation afin de faire fixer le prix du bien.
bien partiellement préempté

Une préemption partielle est-elle possible ?

  • point importantDès lors qu'un bien est soumis en totalité à un droit de préemption, la préemption ne peut pas être exercée uniquement sur une partie de la propriété.
  • point importantLorsque le bien n'est que partiellement soumis au droit de préemption, seule la partie de la propriété soumise à ce droit peut être préemptée. Dans ce cas, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l'ensemble de l'unité foncière objet de la vente.
délai préemption

Quel est le délai pour exercer une préemption ?

  • point importantLe délai pour l’exercice du droit de préemption urbain et du droit de préemption sur les fonds de commerce/artisanaux et baux commerciaux est de deux mois à compter de la réception en mairie de la déclaration d’intention d’aliéner.
  • point importantEn matière de droit de préemption urbain, l’administration peut, dans le délai de deux mois de la réception en mairie de la déclaration (délai de préemption alors suspendu), solliciter du propriétaire des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble.
  • point importantEn matière de droit de préemption urbain, l’administration peut, dans le délai de deux mois de la réception en mairie de la déclaration de vente, solliciter du propriétaire une visite du bien ainsi que différents documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble (article L.213-2 du code de l’urbanisme). Le délai pour préempter est alors suspendu à compter de la réception de la demande de documents ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien.
affectation bien préempté

Quelle affectation pour le bien prémpté ?

  • point importantDans les espaces naturels sensibles, les terrains acquis par préemption sont aménagés pour être ouverts au public, sauf exception justifiée par la fragilité du milieu naturel. Si le terrain acquis par préemption n'a pas été utilisé comme espace naturel aménagé pour être ouvert au public dans le délai de dix ans à compter de son acquisition, l'ancien propriétaire ou ses ayants cause peuvent demander qu'il leur soit rétrocédé.
  • point importantUne fois exercé le droit de préemption sur un fonds de commerce, un fond artisanal ou un bail commercial, le titulaire du droit de préemption doit, dans le délai de deux ans à compter de la prise d'effet de l’acquisition, rétrocéder le fonds artisanal, le fonds de commerce, le bail commercial ou le terrain à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, en vue d'une exploitation destinée à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l'activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné. Ce délai peut être porté à trois ans en cas de mise en location-gérance du fonds de commerce ou du fonds artisanal (article L.214-2 du code de l’urbanisme).

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Notre expertise

Présent sur Brest et Paris et composé de quatorze avocats et de trois juristes, le cabinet LGP AVOCATS accompagne depuis 30 ans les collectivités publiques dans l’ensemble des domaines du droit.

Les avocats du cabinet publient régulièrement, notamment en droit de l’urbanisme et droit du littoral. Ils sont également très investis dans des programmes de formations pour les élus locaux et les fonctionnaires de l’État et des collectivités locales.

Le cabinet s'est spécialisé sur les problématiques d’urbanisme dans lesquelles il assure le conseil, la défense, les recours des collectivités, professionnels et particuliers : plans locaux d’urbanisme, permis de construire, lotissements, loi Littoral, urbanisme commercial

Le cabinet d’avocats LGP a développé une expertise particulière sur les questions de préemption pour lesquelles il conseille et défend collectivités, particuliers et professionnels.

collectivités

Collectivités

Le cabinet d’avocats LGP assiste les communes et intercommunalités tout au long du processus d'élaboration de la décision de préemption.

Les règles procédurales sont nombreuses et souvent à l'origine d'annulations par le Juge administratif :

  • point importantcompétences pour préempter
  • point importantsaisine de France Domaine pour avis sur le prix
  • point importantmotivation de la décision de préemption
  • point importantdélai pour préempter

Le cabinet est en étroite collaboration avec les collectivités dès la réception de la déclaration d’intention d’aliéner : il les conseille dans la rédaction des préemptions – s’agissant notamment de la définition du projet justifiant l'exercice de ce droit – et les défend dans les contentieux d'annulation et les recours indemnitaires.

clients

Particuliers et professionnels

Les décisions de préemption peuvent bien évidemment être contestées. Les recours contre les préemptions sont portés devant les Tribunaux administratifs. Des demandes d'annulation – voire de suspension en référé – de ces préemptions sont présentées au Juge. Le cabinet d'avocats LGP accompagne les particuliers (vendeur ou acquéreur évincé) et professionnels (promoteurs, SCI...) confrontés à une préemption dans les différents recours gracieux ou contentieux qui doivent être initiés.



Compte tenu des nombreuses règles procédurales, les illégalités potentielles sont nombreuses et permettent d'obtenir fréquemment une annulation des préemptions. La vente initialement prévue entre le vendeur et l'acquéreur évincé peut alors être réalisée. L'exercice illégal du droit de préemption par une collectivité peut également donner lieu à des procédures indemnitaires.

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